2018，你的房東又給你漲租了嗎?在轟轟烈烈的餐飲進(jìn)Mall運(yùn)動(dòng)中，你拿到鋪了嗎?

　　在進(jìn)商場開店的大趨勢中，你需要先知道一些內(nèi)幕。內(nèi)參君選取一線、二線三個(gè)城市多個(gè)主流商圈，對話20多位商場店餐飲老板(注：因大品牌有天然優(yōu)勢，我們盡量選擇中小品牌)，力圖呈現(xiàn)出大多數(shù)餐飲老板面臨的真實(shí)問題。

　　從今天起，內(nèi)參君會(huì)陸續(xù)推出《商場餐飲房租調(diào)查》系列文章，想吐槽、想爆料，歡迎留言。

　　餐飲老板小杜，店開在二線城市標(biāo)桿商場，租金單價(jià)是目前當(dāng)?shù)馗魃虉鲋凶罡叩牧恕?/p>

　　但是，最近他得知了一個(gè)噩耗——商場招商負(fù)責(zé)人明確告訴他，房租要從480元/㎡每月漲到800/㎡每月，幾乎翻倍。

　　能怎么辦?不服忍著，你不租有的是人要租。小杜知道，左鄰右舍幾乎沒有賺錢的，都是來打品牌的，“想要利潤，就別來這種地方開店”……

　　商場房租，說多都是淚

　　故事1：位置更好，租金憑啥比別人便宜一萬?

　　地點(diǎn)：北京

　　講述人：準(zhǔn)備開商場店的小魚

　　前短時(shí)間，我的朋友一男剛在北京某商場五樓拿到一個(gè)“黃金鋪位”，據(jù)他介紹，他的店租金在這個(gè)商場里算是“比較低的水平”。

　　到底有多低呢?在這家商場的五樓，分布著9個(gè)餐飲門店。我特意去走訪了另外幾家餐飲門店。其中一家餐飲店面積在120平米左右，位置明顯不如一男的店，但這家租金比一男的店貴了3元/㎡每日。這么一算，面積差不多的情況下，這家店每月要比一男的店多交1萬多元的房租。

　　背后的原因我心知肚明：這棟商場的老板是一男的叔叔。不僅房租低，每年1.7萬元的物業(yè)費(fèi)也給省了……

　　故事2：創(chuàng)業(yè)靠自己，但開商場店就得“拼爹”了

　　地點(diǎn)：某二線城市

　　講述人：初涉餐飲業(yè)的茶飲品牌老板豆豆

　　講真，創(chuàng)業(yè)靠自己，但開商場店就得“拼爹”了。

　　我們第一家店開在一個(gè)新商場。為了這家店的鋪位，托了七大姑八大姨，全家人前半輩子的人情都用上了，最后還是只找到了差不多面積、位置很不好的鋪位。商場方面說如果以后有好位置騰出來了，第一個(gè)讓我調(diào)位置。

　　讓我傷心的是，沒過多久，商場中心一片原定只做臨時(shí)展位的區(qū)域開了一家茶飲店。那個(gè)位置沒有進(jìn)水、下水，也沒有電路，商場硬是為了那家店給改了水路、電路，這家關(guān)系一定很硬，我是沒那么好的命啊。

　　故事3：關(guān)系不硬，我白扔了幾萬房租

　　地點(diǎn)：某二線城市

　　講述人：初創(chuàng)品牌老板小新

　　我托關(guān)系、交了入場公關(guān)費(fèi)之后，終于得到準(zhǔn)備入駐的通知。但鋪位沒得選，“安排哪就是哪”，而且這還只是個(gè)開始——

　　前一家商戶拖了兩個(gè)月才搬走，我找商場投訴無果，白白多交了幾萬塊房租才開始裝修。招商的人說了，這房租估計(jì)退不了。

　　我知道，其實(shí)就是我沒有關(guān)系，錢也沒花到位……

　　故事4：光紅包不行，找了一個(gè)美女陪酒……

　　地點(diǎn)：北京

　　講述人：資深餐飲人柳方

　　我一個(gè)朋友要在商場里開店，光約招商經(jīng)理出來就約了一星期，之后連喝了兩頓酒，但依舊沒有回音。而且，中間還向招商經(jīng)理遞上了兩個(gè)金額不等的紅包。 后來，我這位朋友直接找了一個(gè)美女來陪酒……

　　在小餐飲品牌的眼里，招商經(jīng)理有時(shí)候就像上帝，比甲方老板的權(quán)力都大。

　　進(jìn)商場開店，你必須知道這6條潛規(guī)則

　　講述這些故事，并不是要控訴商場招商有多“黑暗”，上面的案例只是個(gè)案。在各種“中國式房東”中，商場的一大好處就是在合約、管理等各方面都相對規(guī)范，而且隨著商場競爭白熱化，趨勢整體向好。

　　但我們想告訴你，在一個(gè)整體規(guī)范化水平都不高的人情社會(huì)里，你需要知道的現(xiàn)實(shí)狀況，以及一些“野路子”、“潛規(guī)則”。

　　1.能不能拿到好鋪位，靠“品牌+關(guān)系+找對人”

　　商場店鋪招商，“大品牌倒貼，小品牌狠宰”是常事。“你不愿意挨宰可以不進(jìn)，反正還有很多品牌等著進(jìn)，生意好的商場才敢狠要錢。”

　　餐飲老司機(jī)光哥的店開在二線城市核心商圈。他的感受是，商場店的房租，可以說是“一鋪一價(jià)”，非常不透明。能不能進(jìn)駐商場、能不能拿到好位置、租金價(jià)格能不能壓到最低，主要看三方面：一是品牌勢能，二是人情關(guān)系，三是花“入場公關(guān)費(fèi)”找中間人。

　　2.除了商場，其他“相關(guān)部門”的關(guān)系也能試試

　　光哥說，如果品牌不夠強(qiáng)勢，就得拼關(guān)系了。每家商場都有一些店是關(guān)系戶，當(dāng)?shù)卣块T的親戚、工商部門的親戚、消防部門的親戚、城管部門的親戚……商場方也得維護(hù)關(guān)系啊，各部門的關(guān)系打點(diǎn)也少不了。

　　3.找對“中間人”能少花點(diǎn)錢

　　沒品牌、沒關(guān)系，就得花“入場公關(guān)費(fèi)”找中間人了，這是各地商場招商方面的“潛規(guī)則”。就這，也得看你找的中間人是不是靠譜，找到關(guān)系比較硬的中間人能少花點(diǎn)錢，關(guān)系不夠就得花大價(jià)錢?？茨阌袥]有找對人，找不對人花錢也辦不了事，錢拿著都送不去。

　　“在我們這樣的二線城市，進(jìn)駐中檔商場一般三五萬就夠，標(biāo)桿式的牛X商場就得三四十萬了，這還不包括請客吃飯、送些珠寶小禮物的錢。不過現(xiàn)在這樣的潛規(guī)則也比較有規(guī)矩，一般如果辦不成的話，現(xiàn)金都會(huì)退還。”光哥說。

　　另一位餐飲老板告訴內(nèi)參君：公關(guān)費(fèi)有兩種形式，一種是直接收錢(幾萬到幾十萬不等)，另一種是利潤分成(一般是20%左右)。

　　4.初創(chuàng)品牌，要做好資金和心理雙重準(zhǔn)備

　　開了幾十家店的餐飲老炮兒龍叔，旗下各品牌已經(jīng)都是當(dāng)?shù)厣饣鸨?、頗有名氣的品牌，現(xiàn)在也會(huì)有新開的商場主動(dòng)邀請他們旗下品牌入駐?？杉词故撬?，如今還踩著一個(gè)商場房租的坑。

　　小餐飲進(jìn)商場是趨勢，大家都想進(jìn)，可沒品牌沒關(guān)系的初創(chuàng)品牌，開商場店必然得付出高房租的慘重代價(jià)。

　　當(dāng)年他開第一家店就在商場里，房租很高，簽約時(shí)就定了每年10%漲幅，漲幅正常但基數(shù)大，房租成本每年“滾雪球”。現(xiàn)在他們有幾十家店了，這第一家店的房租仍然是最高的。

　　5.有時(shí)被“清場”，可能并不是你的錯(cuò)

　　跨界餐飲人路哥為了給新品牌造勢，決定把第二家店開到知名商場里。

　　一個(gè)業(yè)內(nèi)知情人士告訴他，客流好的商場每年輕餐區(qū)要調(diào)整三分之一甚至一半的鋪位，一是為了篩選知名品牌進(jìn)駐，二是為了掙一些公關(guān)費(fèi)。這種情況商場高層是知情的，但如果招商部門做得太過分，高層也會(huì)有顧慮，“現(xiàn)在也有商場的高層在逐漸回收招商方面的權(quán)力了”。

　　6.提前弄清收租方式，“雙政策”相對人性

　　通常來說，商場的收租方式有固定房租和扣點(diǎn)房租。

　　餐飲老板大米告訴內(nèi)參君，有些商場會(huì)采用“雙政策彈性房租”：固定租金和銷售額抽成(也就是扣點(diǎn))，兩者相較取其高。假設(shè)固定租金是2萬元，銷售額抽成是18%。月銷售額10萬元時(shí)，按抽成金額是1.8萬元，這時(shí)就按較高的固定租金2萬元收取房租。月銷售額20萬元時(shí)，按抽成金額是3.6萬元，這時(shí)就按較高的抽成金額收取房租。

　　這種雙政策算是比較人性化了，就像房東看你生意好了，要求漲租金一樣。大米表示理解，而且這樣“也比有些無論生意好壞都收高租金的商場強(qiáng)啊”。

　　你所在的城市，商場店租金是個(gè)什么水平?感覺是否能承受?你給自己劃的“房租占比”紅線是多少?